Оценка (оценочная деятельность) - это профессиональная деятельность, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Отчет об оценке – документ, составленный независимой оценочной компанией (частнопрактикующим оценщиком) в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», который содержит информацию о рыночной стоимости объекта недвижимости. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа. Отчет, составленный в форме электронного документа, подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью оценщика в соответствии с законодательством РФ и имеет ту же юридическую силу, что и бумажный отчет. Отчет действителен в течение 6 месяцев с даты его составления.
ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ Для чего нужен отчет об оценке недвижимости: · для купли-продажи, · для страхования, · оформлении кредита под залог недвижимости, · для решения спорных вопросов, · рефинансирования ипотеки, · для оформления наследства и т.д. Если Вы купили квартиру или апартаменты в новостройке на стадии строительства, в течение 3 месяцев после сдачи дома в эксплуатацию в банк необходимо предоставить отчет об оценке. Подготовка отчета и передача его в банк в этом случае обязательны и предусмотрены условиями кредитного договора и Федеральным законом «Об ипотеке». Влияют на стоимость квартир: · местоположение, · транспортная доступность, · тип («малосемейка», «гостинка», «хрущевка», «брежневка», улучшенной планировки и т.д.), · этажность дома, этаж, · состояние дома, · общая площадь квартиры и площадь кухни, · количество комнат, · качество и состояние отделки и инженерных коммуникаций, · количество санузлов, · лоджия/балкон (наличие/ отсутствие), · вид из окон и т.д. Влияют на стоимость индивидуальных жилых домов: · местоположение, · транспортная доступность, · материал стен, · этажность, · состояние дома, · общая площадь, · качество и состояние отделки, · обеспеченность инженерными коммуникациями и т.д. Влияют на стоимость земельных участков: · назначение, · разрешенное использование, · общая площадь, · наличие ветхих строений, · форма и рельеф, · благоустройство и дорожная инфраструктура, · обеспеченность коммуникациями и т.д. Влияют на стоимость коммерческой недвижимости: · назначение (использование), · класс качества, · класс конструктивной системы, · местоположение, · расположение относительно дорог, · общая площадь, · этаж расположения, · техническое состояние (износ), · обеспеченность коммуникациями и т.д. Документы для оценки недвижимости: · правоустанавливающие (документы, на основании которых возникло право собственности на объект недвижимости, например, договор купли-продажи, мены, дарения, договор долевого участия, свидетельство о праве на наследство и другие); · правоподтверждающие (свидетельство о государственной регистрации права и/или Выписка из ЕГРН); · технические документы (технический паспорт/выписка из технического паспорта/технический план), подготовленные в соответствии с условиями кадастрового учета объектов недвижимости в Росреестре, с поэтажным планом и экспликацией помещений к поэтажному плану; · заключения экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии); · свидетельство о смерти (если оценка для оформления наследства); · паспортные данные / реквизиты заказчика. Документы должны быть зарегистрированы и удостоверены в соответствии с действующим законодательством РФ. Копии документов должны быть читаемы, содержать все страницы и разделы.
ОЦЕНКА БИЗНЕСА Примерный перечень документов для оценки бизнеса · устав; · лицензии на осуществляемые виды деятельности, если деятельность лицензируется; · зарегистрированные сделки с акциями (дата сделки, продавец – покупатель, количество акций по сделкам, цена сделки) за последние 2 года; · справка о выплаченных дивидендах; · выписка из реестра акционеров (сведения о крупнейших пакетах голосующих акций общества); · свидетельство о государственной регистрационной прав; · данные о правах и сроках владения имуществом - документы о регистрации земельных участков, зданий и сооружений, принадлежащих оцениваемому предприятию; · бухгалтерская отчетность общества по меньшей мере за три последних года (или возможное количество предшествующих периодов): -бухгалтерский баланс, отчет о финансовых результатах и приложения к ним; -квартальные финансовые отчеты за последние 12 месяцев; -аудиторские заключения (если проверки были проведены); -сведения о балансовой стоимости социальных активов; · расшифровки всех счетов бухгалтерского учета; · счета управленческого учета, бюджеты, балансовые отчеты, прогнозы, бизнес-план, производственно-хозяйственный план предприятия, технико-экономические обоснования инвестиционных проектов; · в случае если предприятие не может предоставить бизнес-план, требуются сведения о планируемых физических объемах производства и реализации продукции, плановое значение выручки и себестоимости продукции, прогнозные данные рентабельности производства на ближайшие годы; · расшифровку постоянных и переменных затрат; · расшифровка структуры выручки с указанием номенклатуры, выпускаемой продукции и стоимости реализации каждой единицы за три года, предшествующие оценке, и прогноз до конца текущего года; · расшифровка структуры себестоимости (по элементам затрат) за три года, предшествующие оценке, и прогноз до конца текущего года; · численность производственного персонала с расшифровкой по номенклатуре (администрация, ИТР, основной производственный персонал) за три года, предшествующие оценке, и прогноз до конца текущего года; · справка о загрузке основных производственных мощностей; · состав и поэлементную характеристику основных средств; · прогноз капиталовложений по видам имущества на ближайшие 5 лет; · расшифровка коммерческих и управленческих расходов (по элементам затрат) за год, предшествующий году оценки, и за текущий год и прогноз до конца текущего года; · расшифровка операционных доходов и расходов (поэлементно) за год, предшествующий году оценки, за текущий и прогноз до конца текущего года; · расшифровка внереализационных доходов и расходов (поэлементно) за год, предшествующий году оценки, за текущий и прогноз до конца текущего года; · распределение чистой прибыли за год, предшествующий году оценки и прогноз до конца текущего года. Примерный перечень документов для оценки нематериальных активов (авторские права, патенты и пр.): · вид нематериального актива; · год постановки на баланс, расшифровка балансовой стоимости; · копии правоустанавливающих документов; · совокупность объектов (единой технологии, сопутствующих активов), в состав которой входит объект оценки (при наличии); · иные сведения, позволяющие однозначно идентифицировать и раскрыть характеристики объекта оценки и провести оценку его стоимости. · режим предоставленной правовой охраны, включая переданные права и сроки использования интеллектуальной собственности; · отрасль, в которой были или будут использованы нематериальные активы; · территория, на которую распространяется действие оцениваемых прав; · функциональные, технологические, экономические характеристики объекта оценки; · спрос на продукцию, которая может производиться или реализовываться с использованием объекта оценки; · срок использования объекта оценки, в течение которого объект оценки способен приносить экономические выгоды; · другие характеристики нематериального актива, влияющие на стоимость затраты на разработку или приобретение объекта; · специфические характеристики объекта оценки, в том числе его функциональное и экономическое устаревания; экономическая выгода разработчика объекта оценки.
